État des lieux : guide complet et modèle gratuit 2026

1. Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit de manière précise et détaillée l'état d'un logement à un moment donné. Il est établi contradictoirement entre le bailleur (ou son représentant) et le locataire.

Ce document joue un rôle essentiel dans la relation locative car il permet de :

Constater l'état du logement à l'entrée du locataire
Comparer cet état avec celui constaté à la sortie
Déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire
Justifier une retenue sur le dépôt de garantie si nécessaire

2. L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, l'état des lieux est obligatoire pour toute location de logement, qu'il soit vide ou meublé. Cette obligation est prévue par la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) modifiée par la loi ALUR de 2014.

⚠️ Attention

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il pourra donc être tenu responsable de toutes les dégradations constatées à la sortie.

L'état des lieux doit être établi :

À l'entrée : lors de la remise des clés au locataire
À la sortie : lors de la restitution des clés par le locataire

3. Que doit contenir un état des lieux ?

Le décret du 30 mars 2016 définit les mentions obligatoires d'un état des lieux conforme :

Mention	Détail
Type d'état des lieux	Entrée ou sortie
Date d'établissement	Jour, mois, année
Localisation du logement	Adresse complète
Identité des parties	Nom et domicile du bailleur et du locataire
Relevés des compteurs	Eau, électricité, gaz
Clés remises	Nombre et détail (porte, cave, boîte aux lettres...)
Description détaillée	État de chaque pièce et équipement
Signatures	Des deux parties

4. L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est réalisé le jour de la remise des clés, généralement lors de la signature du bail ou juste après. Il constitue la référence pour évaluer l'état du logement à la sortie.

Quand le réaliser ?

De préférence en journée avec un bon éclairage naturel
Avant l'emménagement pour voir le logement vide
En présence des deux parties (ou leurs représentants)

Points à vérifier

Murs et plafonds : fissures, taches, trous, état de la peinture
Sols : rayures, taches, carreaux cassés
Menuiseries : état des fenêtres, portes, volets
Plomberie : robinets, évacuations, joints
Électricité : prises, interrupteurs, éclairages
Équipements : chauffage, VMC, électroménager

💡 Bon à savoir

Le locataire dispose de 10 jours après la signature pour demander des modifications à l'état des lieux d'entrée s'il constate des éléments non mentionnés.

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5. L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est réalisé le jour de la restitution des clés. Il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour identifier les éventuelles dégradations.

Différences avec l'entrée

L'état des lieux de sortie doit mentionner en plus :

La nouvelle adresse du locataire
La date de l'état des lieux d'entrée
Les évolutions constatées depuis l'entrée

Conséquences sur le dépôt de garantie

Si des dégradations sont constatées (hors usure normale), le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations.

Situation	Délai de restitution
État des lieux conforme (aucune dégradation)	1 mois
Dégradations constatées	2 mois

6. La grille de vétusté

La vétusté correspond à l'usure normale du logement due au temps et à un usage normal. Elle ne peut pas être imputée au locataire.

Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour définir :

La durée de vie théorique de chaque élément
Le taux d'abattement annuel
La franchise éventuelle
La part résiduelle à la charge du locataire

Exemple de grille de vétusté

Élément	Durée de vie	Abattement/an	Part résiduelle
Peintures	7 ans	15%	10%
Moquette	7 ans	15%	10%
Parquet	15 ans	7%	10%
Papier peint	7 ans	15%	10%
Équipements sanitaires	15 ans	7%	10%

7. Litiges et recours

En cas de désaccord sur l'état des lieux ou les retenues sur le dépôt de garantie, plusieurs recours sont possibles :

1. La conciliation

Vous pouvez saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette étape est obligatoire avant toute action en justice pour les litiges locatifs.

2. L'huissier de justice

Si les parties ne parviennent pas à s'accorder sur l'état des lieux, un huissier de justice peut être mandaté pour établir un constat. Les frais sont partagés entre bailleur et locataire.

3. Le tribunal judiciaire

En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ex tribunal d'instance) du lieu du logement. Le juge tranchera le litige.

8. Conseils pratiques

Pour le bailleur

Soyez précis et exhaustif dans vos descriptions
Prenez des photos datées en complément
Vérifiez le fonctionnement de tous les équipements
Conservez une copie de l'état des lieux pendant 5 ans minimum
Annexez une grille de vétusté au bail

Pour le locataire

Prenez votre temps, ne signez pas dans la précipitation
Notez tous les défauts, même mineurs
Faites l'état des lieux de jour avec un bon éclairage
Testez tous les équipements (robinets, prises, volets...)
Gardez une copie et vos photos pendant toute la durée du bail

✅ Astuce

Utilisez votre smartphone pour prendre des photos avec horodatage automatique. Envoyez-les par email à vous-même pour avoir une preuve de date.

9. Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, l'état des lieux est obligatoire pour toute location de logement vide ou meublé. Il doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

Qui doit payer l'état des lieux ?

Si l'état des lieux est réalisé par les parties elles-mêmes (bailleur et locataire), il est gratuit. Si un professionnel (agent immobilier, huissier) intervient, les frais peuvent être partagés, mais la part du locataire est plafonnée à 3€/m² de surface habitable.

Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie ?

En cas de désaccord, vous pouvez faire appel à un huissier de justice qui établira un constat contradictoire. Les frais sont alors partagés entre bailleur et locataire. Vous pouvez aussi saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Quel délai pour contester un état des lieux ?

Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications. Pour l'état des lieux de sortie, toute contestation doit être faite sur le moment ou par lettre recommandée dans les jours suivants.

Comment calculer la vétusté ?

La vétusté correspond à l'usure normale du logement due au temps. Elle est calculée selon des grilles de vétusté (souvent annexées au bail) qui définissent une durée de vie théorique pour chaque élément et un taux d'abattement annuel. Par exemple, une moquette peut avoir une durée de vie de 7 ans avec 15% d'abattement par an.

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