SCI ou LMNP : quel statut choisir ?
Comparatif complet pour choisir le bon cadre fiscal et juridique de votre investissement locatif.
1. SCI et LMNP : de quoi parle-t-on ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui détient et gère des biens immobiliers à plusieurs. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal individuel pour louer un logement meublé. Les deux servent à investir dans l'immobilier locatif, mais répondent à des logiques très différentes.
Point essentiel : une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée habituelle, car cette activité est commerciale. Le débat « SCI ou LMNP » oppose donc surtout location nue en SCI et location meublée en LMNP.
2. Tableau comparatif SCI vs LMNP
| Critère | SCI (à l'IR) | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Location nue | Location meublée |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers | BIC (amortissement possible) |
| Amortissement du bien | Non (sauf option IS) | Oui |
| Nombre de personnes | 2 associés minimum | En nom propre (seul) |
| Transmission | Optimisée (dons de parts) | Classique (le bien) |
3. La différence fiscale clé : l'amortissement
L'atout majeur du LMNP est l'amortissement : on déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement (voire annule) l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
La SCI à l'IR ne permet pas d'amortir : les loyers sont imposés en revenus fonciers. Pour amortir via une SCI, il faut opter pour l'IS, mais cela déclenche la fiscalité des plus-values professionnelles à la revente. Avant de créer votre structure, lisez notre guide créer une SCI pour bien arbitrer entre IR et IS.
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Créer ma SCI avec Ma Formaliste4. Quel statut choisir pour votre projet ?
- Choisissez le LMNP si vous louez meublé, seul, et cherchez à réduire l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement.
- Choisissez la SCI si vous investissez à plusieurs, louez en nu, et visez la transmission organisée d'un patrimoine.
- SCI à l'IS : pertinent pour réinvestir les loyers et amortir, si vous comptez conserver le bien longtemps.
Si votre objectif principal est la transmission familiale, la SCI s'impose le plus souvent. Pour un rendement net optimisé sur du meublé, le LMNP est difficile à battre.
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Créer ma SCI avec Ma Formaliste5. Questions fréquentes
Peut-on faire du LMNP en SCI ?
Une SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé de façon habituelle : c'est une activité commerciale qui la basculerait à l'IS. Le LMNP s'exerce en nom propre ou via une SARL de famille.
Quelle différence fiscale entre SCI et LMNP ?
Le LMNP (BIC) amortit le bien et le mobilier. La SCI à l'IR relève des revenus fonciers sans amortissement ; à l'IS, elle amortit mais subit les plus-values professionnelles.
SCI ou LMNP pour transmettre ?
La SCI est idéale : donation progressive de parts avec abattements renouvelables, tout en gardant la gérance.