Vous vendez un appartement, un studio ou une cave dans un immeuble en copropriété ? Avant de signer le compromis, votre notaire ou votre agent immobilier va vous demander un pré-état daté. Voici ce que c'est, ce qu'il doit contenir et comment l'obtenir sans payer le prix fort.
Qu'est-ce que le pré-état daté ?
Depuis la loi ALUR de 2014, l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'un lot de copropriété de remettre à l'acheteur, dès la promesse ou le compromis de vente, une série d'informations sur l'organisation de l'immeuble et sur sa situation financière.
Les documents d'organisation (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, fiche synthétique, carnet d'entretien…) sont fournis tels quels. Les informations financières, elles, sont regroupées dans un document que la pratique appelle le pré-état daté.
Ce que contient le pré-état daté
| Rubrique | Où trouver l'information |
|---|---|
| Charges courantes et hors budget payées sur les 2 derniers exercices | Appels de fonds, relevé individuel de charges |
| Sommes restant dues par le vendeur au syndicat | Relevé de compte copropriétaire |
| État global des impayés et dette envers les fournisseurs | Annexes comptables de l'AG, fiche synthétique |
| Quote-part du fonds de travaux et dernière cotisation | Appels de fonds, annexes comptables |
Petites copropriétés : si l'immeuble compte moins de 10 lots et que le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur trois exercices, l'état global des impayés et de la dette fournisseurs n'est pas exigé.
Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Quand ? | Avant la promesse ou le compromis | Avant l'acte définitif chez le notaire |
| But | Informer l'acheteur | Faire les comptes entre vendeur, acheteur et syndicat |
| Qui l'établit ? | Le vendeur (lui-même, le syndic ou un service en ligne) | Le syndic, obligatoirement |
| Prix | Libre | Plafonné à 380 € TTC |
Faut-il passer par le syndic ?
Non. Aucun texte n'oblige à faire établir le pré-état daté par le syndic, et les associations de copropriétaires, comme l'ARC, rappellent que le vendeur peut le remplir lui-même. C'est souvent bien plus économique : beaucoup de syndics le facturent plusieurs centaines d'euros.
Pour le faire vous-même, réunissez :
- les appels de fonds et le relevé de charges des deux derniers exercices ;
- le budget prévisionnel de l'exercice en cours ;
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales (travaux votés, procédures) ;
- le montant du fonds de travaux attaché à votre lot.
Notre modèle de pré-état daté gratuit reprend toutes les rubriques obligatoires : remplissez les montants, téléchargez le PDF et transmettez-le à votre notaire ou à votre agent immobilier.
Validité et mise à jour
La loi ne fixe pas de durée de validité. Le pré-état daté doit refléter la situation au moment où il est remis. S'il s'écoule plusieurs mois avant la signature, ou si une assemblée générale vote de nouveaux travaux, mettez-le à jour.
Et si le document manque ?
Le délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur ne court qu'à partir de la remise de l'ensemble des documents obligatoires. Un pré-état daté absent ou incomplet peut donc retarder la vente, voire la fragiliser. Mieux vaut le préparer dès la mise en vente.