Un loyer qui n'arrive pas, c'est le stress principal du propriétaire qui gère seul. La bonne nouvelle : la plupart des impayés se règlent à l'amiable si l'on réagit vite. Voici les étapes, dans l'ordre.
1. Repérer l'impayé tout de suite
Plus l'impayé est détecté tôt, plus il est facile à résoudre. Vérifiez les paiements à chaque échéance. Envoyer un avis d'échéance avant le terme, puis une quittance après paiement, installe une routine claire pour les deux parties.
Avec les quittances automatiques, vous recevez chaque mois un email « Loyer reçu ? » à la date d'échéance. Si le loyer n'est pas arrivé, vous ne confirmez pas et un rappel vous est renvoyé 3 jours plus tard. Un retard ne passe plus inaperçu.
2. La relance amiable
- Contactez le locataire par téléphone ou email : il peut s'agir d'un oubli ou d'un problème bancaire.
- S'il traverse une difficulté passagère, proposez un échéancier écrit.
- Orientez-le vers les aides : CAF (aide au logement), fonds de solidarité pour le logement (FSL).
3. La mise en demeure et la caution
Sans réponse, envoyez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bail prévoit une caution (personne physique ou Visale), informez-la de l'impayé : la caution solidaire doit être prévenue rapidement. Si vous avez une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat.
4. Le commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier). Le locataire a alors 6 semaines pour régler sa dette. Selon la situation, le commandement est également signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
5. La procédure judiciaire
- Sans paiement dans le délai, assignation devant le juge des contentieux de la protection.
- Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, ou constater la résiliation du bail.
- Si le bail est résilié et que le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
- L'expulsion ne peut être exécutée qu'avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et jamais pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Ce qu'il ne faut jamais faire
- Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, entrer dans le logement sans accord : c'est interdit et pénalement sanctionné.
- Délivrer une quittance pour un loyer non payé : remettez un reçu en cas de paiement partiel.
- Laisser la dette s'accumuler plusieurs mois avant de réagir.
Pour réclamer des loyers impayés, le bailleur dispose de 3 ans. Gardez une trace de tout : quittances, reçus, échanges écrits et relevés bancaires.